近日，畫家李玉蘭的案件“濤聲又起”，李玉蘭起訴賣房人索賠“信賴利益損失”的案件，法院再次通知當事人到庭。然而，我認為，李玉蘭的索賠案及買賣房屋合同無效案，都有可商榷之處。

　　法院“忽略”重要事實，遺漏當事人

　　在李玉蘭的《買賣房協議書》上蓋著當地村委會的公章；在該房屋《集體土地建設用地使用證》的“變更登記”欄內，有村委會簽注的“馬××于2002年7月1日將上房5間廂房3間出售給李玉蘭使用”，也蓋有村委會的公章。而后李玉蘭準備擴建房屋時，村委會為李玉蘭簽發了《施工許可證》。這些重要事實說明，此項房屋買賣是三方共同完成的，不是兩方完成的。村委會參與的法律后果是：李玉蘭買下賣房人的房屋，賣房人在賣房的同時向村委會交回了土地，村委會同時又將該土地交給了李玉蘭使用。

　　但法院對村委會參與了房屋買賣這一關鍵事實及其法律后果“忽略不計”，違背了基本事實。

　　同時，由于村委會是集體土地所有權人的代表者，應屬于我國《民事訴訟法》的規定“有獨立請求權”的第三人，法院應當通知村委會參加訴訟，但法院沒有通知，顯然遺漏了“村委會”這一重要當事人。依據法律規定，因遺漏當事人，法院所作的判決最終應當被撤銷。

　　賣房人不具有原告資格

　　本案的首要問題是原告的資格問題，而非買賣合同的效力問題。

　　按照我國《民事訴訟法》的規定：原告必須是與本案“有直接利害關系”的人，否則就不具有原告資格。

　　由于賣房人只有地上房屋的所有權，沒有土地所有權（處分權），賣房人在賣房的同時，已向村委會交回了土地使用權，與村委會解除了土地使用關系，村委會同時又與李玉蘭建立了新的土地使用關系。所以賣房人已與這塊土地沒有法律上的“利害關系”了。

　　對于房屋，賣房人按當時行情已拿走了超值的房款，其利益未因賣房受到損害。所以賣房人與這個房屋也沒有法律上的“利害關系”了。

　　上述二點足以證明賣房人已不具有原告資格，法院應當駁回賣房人的起訴，而不應當作出實體判決。

　　“財產”應當返還給誰

　　我國《民法通則》第61條規定：“民事行為被確認為無效或者被撤銷后，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方。”這里明確規定是返還給“受損失的一方”，而不（一定）是返還給合同的對方。

　　如果買賣雙方未經村委會同意，名義上是買賣房屋，實際上是（私自）買賣集體土地，以致合同無效，那么賣房人已取得了“對價”，得到了超值的房款，其利益沒有受到損害，不是“受損失的一方”。而賣房人私自賣出了土地，村集體才是受害者，才是“受損失的一方”。所以，如果法院判決返還，應當判決向村委會返還土地，而不是向賣房人返還房屋（和土地）。至于房屋，應當由村委會依據有關規定處理，這與賣房人已沒有關系。

　　正是由于法院以往在確定被返還主體上的錯誤，才使得有人利用這一司法上的“空子”，頻頻悔約，主動起訴，又能屢屢得手。

　　賣房人無權要求收回房屋

　　依據《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規定》第九條規定，“村民全家遷出本村或由農業戶口轉為非農業戶口后另有住房的，其原宅基地由本村集體經濟組織收回，宅基地上的房屋和其他附著物應由原房屋所有人自行拆除；也可經鄉人民政府批準，按照規定的價格出售給符合申請建房用地條件的村民。”。據此規定，賣房人馬先生早已無權要求收回房屋，不具有原告資格，不僅法院受理起訴是錯誤的，判決向他返還房屋及土地更是錯誤的。

　　判決違反民法最高基本原則

　　按照法院判案適用法律的基本準則，如果依照法律的具體規定判決看似合理，但判決結果違反法律的基本原則時，則不再適用具體規定，而應適用法律的基本原則，作出裁定，駁回賣房人的起訴。

　　第一，法院支持賣房人惡意反悔，使其通過破壞社會信用有利可圖，既違反民意，也了違反法律的誠實信用原則。

　　第二，這些藝術家的房屋，早已不是當初買來時單純居住性的房屋，已被藝術家們改造成了“畫家村”的各個“生產車間”（含“職工宿舍”），已是具有特定意義的生產資料，是“畫家村”這張“藝術名片”的組成部分，是“畫家村”存在和發展的基礎。這些房屋的性質已被特定化，已屬法律上的“特定物”，不是買房時的“種類物”了。

　　同時，房屋現在的價值，不是賣房人創造的，是畫家們“辛勤培育”的結果，賣房人對此并沒有任何貢獻。

　　如果這樣一一返還，“中國宋莊畫家村”這張在國內國際聲名遠揚、無可替代、價值無可估量的“藝術名片”，必將被賣房人的反悔和法院的判決撕得粉碎，分文不值。這不論是對買房人，還是對社會整體利益都是巨大的損害，都是極不公平的。

　　本案不屬法院民事案件受理范圍

　　引起此類案件合同無效最大的疑惑是“村委會無權批準買房人使用農村土地”，其實這是對農村集體土地的管理程序和主管機關分工的誤解。

　　依據法律規定，農村集體土地的使用權，其批準程序首先是要經過村委會同意，然后再上報當地政府土地行政管理機關審批。即使村委會越權管理土地，沒有上報審批，所產生的也是一個新的土地行政管理關系，不是民事法律關系，其法律后果也僅發生在國家土地行政管理機關與村委會和買房人之間，與賣房人已沒有任何關系。因此，本案不屬于法院民事案件受理范圍，這一問題也就不能作為認定房屋買賣合同無效的理由。

　　依據法律規定，法院審理案件時，如發現與該案關聯產生的需要糾正的違法行為，又不屬于該案的訴訟請求和審理范圍時，法院應當駁回賣房人的起訴，并向有關部門發出《司法建議書》，建議啟動土地行政管理程序去處理，不能越俎代庖，以確認合同無效，向賣房人返還房屋的方式解決。

　　畫家使用農村土地不存在實體違法

　　其實，有關法規的本質是限制城鎮居民購買農村房屋單純居住，并不限制城鎮居民利用農村土地發展當地經濟。

　　然而，另一個重要事實，也是被法院審理此案時忽略的事實是，2004年宋莊鎮已被北京市政府批準為北京市十個“文化創意產業園區”之一。即宋莊鎮內的村委會允許畫家們使用其土地，已符合《土地管理法》第59條規定的：“應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃”的情況，只是村委會沒有上報審批，上級土地管理機關又管理缺位，未進行有效的行政管理而已。但這僅是程序上的欠缺，不是實體上的違法。

　　總之，此類案件已與賣房人無涉，并不涉及房屋買賣合同的效力問題，而是土地行政管理問題。因此，法院不應當受理賣房人的起訴，現法院以確認買賣合同無效糾正農村土地管理不規范的做法，超越了法院主管的范圍。

　　（作者系北京市漢衡律師事務所律師）