一起農民房買賣糾紛，因為地處宋莊——一個蜚聲中外的北京郊區畫家村，牽涉到大批畫家的去留和畫家村的存亡而分外引人注目。

　　官司一打數年的背后，是農村宅基地尚不能自由流轉帶來的利益困境。

　　小產權房一天難以放開，類似的案件就還將繼續，但北京市二中院留了“伏筆”的判決，也讓小產權房的買主們看到了希望時隔一年，宋莊畫家李玉蘭和賣房農民馬海濤之妻董秀梅再次走進北京市通州區宋莊鎮法院。

　　這一次，他們在原被告席上換了個位置。

　　6年前，農民馬海濤以4.5萬元將自家宅院賣給了李玉蘭，兩年前馬海濤則“依照法律精神”決定將其要回來。

　　經過2007年的一審二審，北京市二中院依據“農村居民不得出售宅基地給城市居民”的有關規定，判定房產買賣無效。李玉蘭敗訴失房，而馬海濤則被判返還李玉蘭總計9.3萬元的賣房款與補償款。

　　因為地處宋莊這個蜚聲中外的畫家聚居村鎮，李玉蘭案成為2007年農民房買賣糾紛中最引人注目的一例。它的走向，影響著有同樣遭遇的其他12位畫家，甚至或將改寫畫家村的未來。

　　畫家們沒有放棄。3月3日，以“信賴利益損失”為主要訴訟理由，李玉蘭反訴馬海濤，要求賠償48萬元。

　　二十幾位畫家、幾位其他區鎮的購買農民房的旁聽者、二十幾位記者和長槍短炮，將僅容三四十人的宋莊鎮法庭擠得水泄不通、異常熱鬧。

　　在一個上午原被告雙方的激烈爭論后，法官建議雙方調解。無奈，雙方肯接受的調解金額差距過大，調解失敗。宋莊案的審理結果將再延遲6至7個月才能最終水落石出。

　　土地升值，農民反悔

　　二審判決書留下的一個“伏筆”，間或成就了宋莊案的再開庭。

　　在判定買賣房合同無效之外，北京市第二中級人民法院認為，應全面考慮賣方因土地升值或拆遷所獲得利益等確定對買方的信賴利益賠償。因為“出賣人明知其所出賣房屋及宅基地屬禁止流轉范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故應對合同無效承擔主要責任”。

　　2002年，李玉蘭買下位于北京東郊的宋莊鎮辛店村的160平方米房產時，畫家村才初具規模，四百余名畫家或買或租，建起了自己的工作室，當時一個院子的年租金只有兩千元。而如今的宋莊，由于有兩千多名藝術家的安營扎寨，使得租金暴漲至1萬元。五年內，土地至少升值五倍。“更重要的是，宋莊鎮已經在做整體規劃，如果拆遷，農民便能得到一筆巨額補償款，”宋莊藝術促進會法律顧問饒云峰告訴記者，“這也是農民起訴要回房屋的重要原因。”

　　李玉蘭或馬海濤的房屋如果被拆，李的代理律師陳旭計算出房屋所有者獲得的補償金額約是50萬元。

　　對于拆遷補償和土地升值，董秀梅始終未在庭上予以回應和辯論，而是一再強調買賣雙方的知識差距。“當時覺得，買賣房屋就和買賣大白菜沒什么區別。”董秀梅這樣形容6年前的那筆交易。董秀梅認為自己的丈夫馬海濤是一個誠懇、樸實的普通農民，沒受過什么教育，是因為“最近看到買賣小產權房違法的相關報道，才知道這是違法的，才提出取消合同的訴訟”，而對方“作為一個小有成就的畫家，一個受過良好教育的知識分子，應該更懂法”。

　　她指責李玉蘭“就是為了在合同被解除后獲得高額賠償，才訂立合同，人品之惡劣可見一斑”，是“將自己的私利凌駕于國家法律和政策之上”。

　　董秀梅的這番言辭激起了坐在旁聽席上的畫家的“騷動”，持重的代理律師陳旭最終也起身大聲抗議“人身攻擊”。

　　二次獲利?

　　6年前，李玉蘭和馬海濤是否明知違法而簽訂買賣房協議，如今已很難得知。但賣方依據法律要回房產、即時獲利，在宋莊卻有先例可循。

　　2007年5月，李玉蘭案見諸報端前夕，王世清剛剛無奈地接受了宋莊法院的判決，將9年前花3萬元購買的宋莊鎮邢各莊村的房產還給了賣主，只拿到了9萬元的賠償。“生意太忙，孩子剛剛出生，實在沒有精力打官司。”

　　如今，王世清在宋莊藝術接待中心南側經營一家畫布染料店，一年租金5萬元，9萬元的賠償連兩年的租金都無法支付。

　　邢各莊處于國道規劃之中，一旦拆遷，僅區位補償費一項原房主的獲益至少就有20萬元。即便不在規劃之列，每年也能凈得1萬元租金。

　　從宋莊醫院退休的韓大夫很不贊同同鄉的做法：“坦白說，就是他們想二次獲利。”“先把房子賣了的人，心理不平衡了唄，”畫家最集中的小堡村小堡西街57號村民很干脆地對記者說道，“也想像我們似的，收收租金。”

　　這戶人家的兩個獨院都租給了畫家。畫家李大鵬2003年開始租用其中的三排房屋，當時訂下5年的合同，一年租金1萬元。

　　不過最早一批落戶宋莊的畫家，幾乎都是買的農民房。1994年，方力鈞、岳敏君、劉煒等一批來自圓明園畫家村的知名藝術家和資深藝術評論家栗憲庭，因為機緣巧合選擇了安靜的、遍布四合院的宋莊。

　　隨著這批畫家逐漸蜚聲國內外，藝術家們漸漸地聚集到了宋莊，2002年宋莊藝術促進會的統計約有400人駐留此地。

　　而最初賣房的村民，也多是擁有城鎮戶口，或者在城里買了房的。“從那以后，農民基本上不再賣房了，而是選擇出租，”宋莊藝術促進會的主管干事曹維回憶，“而且租金直線攀升。宋莊從十年前的年人均收入300元到現在的12000元，畫家的到來是主要因素。”

　　如今，走在干凈整齊的小堡街道上，隨時都能看到出租獨院的小廣告，凡是新蓋的房子，都做成了四五米高適合畫家租用的房型。

　　根據宋莊藝術文化中心的數據，2006年小堡僅租金收入就有750萬元，幾乎占全村村民收入的一半。

　　但畫家聚集帶來的土地升值和城市化發展，卻讓最初的二百余名買房畫家，他們也是畫家村的中堅力量，面臨著再次動蕩。

　　從事水墨畫創作的王秋人是最早在宋莊買房的16個畫家之一，他也遭遇了訴訟。當時，為了盡可能地規避日后的風險，王秋人特意在合同上注明，買賣的是房屋以及宅基地的使用權。“都說我這份合同是看起來最規范的，但還是難逃訴訟，賣方甚至提出原樣返還的要求。”王秋人對記者說。至于村委會的公章，則是每一位畫家的買賣合同上都有的。“為了消除訴訟可能給畫家村帶來的影響，鎮政府對村民、對法院都做了很多工作，才在李玉蘭案判決之前將訴訟控制在13個，”第一個被訴的陜西籍畫家、李玉蘭的代理人王立則介紹，“不過二審判決合同無效之后，因為不知道畫家還可以再反訴，又有7個村民向法院提交了訴訟請求，可見此案的示范效應。”

　　不過，正是因為這種示范效應，小堡西街57號的村民說：“大家現在也都不打算告了吧，如果真要賠48萬，誰賠得起?”

　　另辟蹊徑?

　　不過，這場由高速的城市化進程輔之以文化藝術產業發展引發的訴訟潮，著實給宋莊地方政府出了個大難題。

　　十幾年前的宋莊，沙田貧瘠，藝術家最多的小堡村人均年收入僅三四百元。而2006年，宋莊文化產業投資達3.2億元，全年利稅3.5億元，藝術家作品拍賣成交額近億元。宋莊還被批準為北京市十大創意產業園區。

　　對于村民來說，更現實的是：“你把畫家都趕走了，以后把房子租給誰啊?”

　　“農民房買賣糾葛是經濟和社會發展的必然。買賣房屋的背景發生了改變，法律也需要不斷完善和調整。考慮到宋莊的長遠發展、本鎮村民的利益和畫家的基本要求，我們現在要做的，就是要解決問題，而且，重在解決，”宋莊藝術促進會會長洪峰表示，“包括安排了一些廢舊廠房，一旦判決不利，可以出租給畫家作為工作室。”

　　宋莊鎮書記胡介報去年也曾對媒體介紹過一個解決方案：凡出售房屋的，視為售房人自動放棄宅基地使用權，由集體出面租給藝術家，再由集體經營，村民分紅。

　　“甚至可以收回賣出的宅基地，再給村民另批一塊，原來的地收歸集體，統一出租給畫家。”一位宋莊鎮政府工作人員向南方周末記者透露。

　　而從2006年發展宋莊文化產業園區之后，直接批租集體建設用地或荒地給公司或畫家也成為一個心照不宣的解決方案。

　　記者在宋莊采訪時，接到過這樣一張傳單：“kuk藝術坊出租轉讓，土地、房屋、畫室50年”。循著傳單，記者在宋莊鎮小堡村最北端找到了這幢兩層的橫排樓，上面仍大大地寫著：“出租，50年。”

　　南北向長100里的小堡村，是宋莊畫家村的核心地段，畫家聚集之處。如今，整個北半部，坐落著若干處類似的樓房——畫家大院、水墨同盟等等。而位于宋莊現代美術館北側的土地，則在兩年前開始出租給畫家，畫家可自行建房屋。據了解，由于需求很旺，土地的租金年年上漲。

　　盡管政府工作人員表示，此類批租土地去年已經叫停，但一位不愿意透露姓名的畫家表示，前不久他才剛剛買了幾畝地，“我看好宋莊的未來，不會因為這個案子發生太大的改變。即便出現不利于畫家的判決，也有各種各樣的辦法解決。”

　　宋莊的未來會不會因為這次訴訟而改變?“如果判決不利于畫家，短期內可能會有不良影響，但宋莊的長期發展趨勢不會改變。”被訴訟的13個畫家之一王秋人持這種觀點。

　　在小堡租房子開了一家酒吧的策展人張建龍也覺得宋莊的氣候已成，不會因此出現大批畫家的流失。

　　二中院留了“伏筆”的判決，也讓畫家們看到了希望。“在國家土地政策、法律沒有進行修改之前，既維護了法律的嚴肅性，也維護了各方當事人的合法權益。”陳旭在陳述代理意見時這樣說道。“如果判決能夠接近我們提出的賠償請求，就是個好消息。”王立則希望高額的賠償能夠讓馬海濤和董秀梅放棄收回房屋。

　　這并非沒有先例，海淀區此前曾經在4個農民房買賣糾紛案件處理中，做出買賣協議無效，但賣方需要賠償30萬-50萬元的判決。

　　此前，北京市高院下發了關于審理農民宅基地糾紛案件的會議紀要，要求法院在判處房屋買賣合同無效的情況下，由賣房農民對買房者進行賠償，賠償比例為房屋經評估后總價款的70%。

　　不過，宋莊畫家村農民房糾紛案，可能因為買方的藝術家身份和宋莊文化創意產業園區的地位而峰回路轉，即便判決不利于畫家，可能也有解決的辦法。

　　比如，據現居宋莊白廟村的畫家常宗賢介紹，自打這個官司鬧得沸沸揚揚后，順義、昌平等區甚至河北燕郊，都已經多次伸出了橄欖枝，希望畫家們到他們那里生活、工作。

　　盡管如此，如果我國的土地管理制度始終不能給農村集體土地流轉一個合法的出口，此類案件仍將層出不窮，被限制流轉的農村宅基地仍將尋找各種方式以實現它的最大增值。

　　3月3日，除了宋莊的畫家，旁聽席里還有幾位特殊來客。

　　佘增會，軍區總醫院的退休職工，十年前買了通州臺湖次渠的一處農房，如今，這位老先生面臨流離失所的困境。

　　齊姓兄弟，買了通州區張家灣鎮村民的一畝土地，用來居住以及經營一個小服裝廠，同樣被要求拿回土地，服裝廠現在完全停頓。3月13日，他們將迎來自己人生中的第一次開庭。